Уважаемым читателям объём предлагаемого материала может показаться чрезмерным. Поясню: подробное изложение с обязательными ссылками на законодательные акты и разъяснением механизмов их практического применения — не избыточность, а необходимость.
Потенциальным покупателям перед принятием решения необходимо получить полную информацию об ограничениях, затрагивающих интересующий их объект: какие нормы действуют, с какого момента, на каком основании они введены, существуют ли исключения, почему требования различаются между юрисдикциями и как всё это отражается на рыночной стоимости приобретаемой недвижимости.
Эти вопросы не существуют по отдельности — они образуют единую систему. Исключение любого элемента приводит к искажению общей картины и, как следствие, может негативно сказаться на качестве принимаемых решений. Убедительный пример — eсли здание построили после принятия закона о водоохранных зонах, то можно быть уверенным, что нормы по расстоянию до воды не нарушены.
Поэтому материал неизбежно приобретает значительный объём и требует детального подхода. Подобная аналитика может показаться утомительной, но именно она обеспечивает принятие правильного решения: внимательное изучение деталей всегда окупается результатом.
Начнём. Одно из многих обязательств владельца земельного участка в Канаде — выполнение федеральных и провинциальных законов о защите окружающей среды, регулирующих пользование принадлежащим ему лотом.
Из действующих природоохранных законов Британской Колумбии потенциальный покупатель чаще всего сталкивается с объектами недвижимости, подпадающими под юрисдикцию Riparian Areas Protection Act (акт о защите прибрежных зон). Этот закон, принятый в 1997 году, дополняет действовавший с 1925 года Fishery Act (Акт о рыболовстве) и направлен на защиту среды обитания промысловых рыб.
Перед более подробным рассмотрением влияния акта на ценообразование недвижимости необходимо пояснить, кому принадлежит охраняемое озеро или ручей.
Все водные ресурсы Канады — вода и её обитатели — номинально принадлежат Crown (Британской Короне), в канадском варианте — федеральному правительству. Эта общепринятая норма была подтверждена решением Верховного Конституционного суда Канады от 1932 года.
Оттава, в свою очередь, делегировала большую часть своих прав на водоёмы провинциям, оставив за собой контроль над судоходными реками и озёрами. Пример практического применения: для отбора воды из ручья, протекающего по вашему участку, необходимо получить соответствующее разрешение в муниципалитете.
Правительству провинции также принадлежит донная поверхность ручьёв, мелких рек и естественных водоёмов — до границ их периодически достигаемого максимального уровня воды. Это положение закреплено Real Estate Act (Актом о недвижимости) от 1961 года.
Существуют редкие исключения: если на праве владения до момента принятия акта зарегистрировано, что Корона передала свои права на донную поверхность настоящему и последующим владельцам участка, или если русло ручья изображено на плане участка в Land Title Office.
Практическая польза от частного владения берегами и дном водотока, кроме отсутствия у публики законного права гулять по берегу и купаться в ручье, пересекающем ваш участок, не вполне очевидна. Напомним: право использовать берега водоёмов, рек и ручьёв, принадлежащих правительству Канады, а также берег океана до высшей линии прилива для отдыха и занятий спортом Корона предоставляет всем гражданам без исключения.
Наиболее важным для владельцев участков положением Riparian Protection Act 1997, влияющим на цену недвижимости, является установление природоохранной полосы шириной 30 метров вдоль береговой линии подавляющего большинства рек, ручьёв и озёр в южных, наиболее заселённых районах Британской Колумбии. Непосредственная имплементация закона возложена на муниципалитеты. Поэтому с вопросами об ограничениях, связанных с водотоками на интересующем вас участке, обращаемся к местным властям.
Согласно исследованиям, растения и животные, населяющие не менее чем 30‑метровую прибрежную полосу, необходимы для поддержания здорового жизненного цикла лососевых рыб. Прилегающая к водотокам протекционная зона сохраняет экосистему и её биологическое разнообразие, предотвращает эрозию берегов, положительно влияет на качество воды и общее состояние окружающей природы, что, в свою очередь, поддерживает и приумножает объём промысловых рыбных ресурсов.
Законодательный акт запрещает владельцу недвижимости использовать часть принадлежащего ему участка, расположенную ближе 30 метров от берега реки, озера или ручья, способами, нарушающими естественный природный баланс экосистемы. Вредными для прибрежных флоры и фауны законодательство считает практически все виды человеческой деятельности — от нового строительства до, казалось бы, безобидной разбивки клумбы.
Логично, что подобные ограничения заметно уменьшают рыночную цену участка, попадающего в такую «заповедную» полосу, по сравнению с соседними объектами, находящимися на достаточном расстоянии от водотоков и озёр.
После принятия закона в 30‑метровой зоне оказались многие строения, возведённые до 1997 года, включая относительно новые дома. Эти объекты можно ремонтировать без получения специального разрешения, но нельзя достраивать, увеличивая проекцию здания на участок. Получение специального разрешения необходимо для возведения новых объектов или перестройки существующих зданий выше уровня фундамента более чем на 75%. Разрешение выдаётся на основании экологической экспертизы, проводимой лицензированными специалистами, и требует затрат времени и средств.
Следует предупредить потенциального покупателя: ограничения по использованию каждого отдельного участка, попавшего полностью или частично в природоохранную полосу, а также её границы во многих случаях не зафиксированы в Land Title Office. На праве владения регистрируются только разрешения на строительство и благоустройство в 30‑метровой зоне, выданные после 1997 года; они остаются в силе при смене собственника.
Необходимая информация при правильном ведении дела знающим риелтором вполне доступна. Некоторые мэрии даже разместили расположение природоохранных территорий на муниципальных картах. Например, на официальном сайте West Vancouver в разделе storm sewer можно найти схематичное изображение 30‑метровых водоохранных зон по обеим сторонам естественных водотоков. Определение точных границ в каждом отдельном случае потребует работы специалистов. Такие карты — это скорее сигнал покупателю и/или его агенту о необходимости детального выяснения всех существующих ограничений (при этом риелтор, как минимум, должен уметь читать карты и чертежи).
Наиболее наглядные примеры влияния природоохранных ограничений на цены можно найти в West Vancouver, Maple Ridge, Langley — городах с большим количеством мелких рек и ручьёв.
Например, в East Maple Ridge некоторые крупные участки (пара акров и более), находящиеся в районах с потенциалом более плотной застройки, иногда теряют более половины разрешённой для разработки площади из‑за пересекающих землевладение ручьёв. Рыночная цена таких участков может быть в разы ниже соседних, не имеющих подобных ограничений. В Maple Ridge при делении больших площадей или при застройке многоквартирными проектами 30‑метровая зона остаётся в нетронутом виде без исключений.
Влияние Riparian Protection Act на ценообразование объектов меньших размеров отчётливо видно в West Vancouver — городе с большим количеством мелких природных водотоков. Большая часть жилья в этом муниципалитете находится в так называемых Established Neighborhoods — районах со сложившейся застройкой, где применяются менее строгие критерии. В районах, отмеченных на карте N3, новое строительство полностью запрещено на расстоянии до 5 метров от берега. В 15‑метровой зоне проекция нового здания не должна выходить за границы фундамента старого, а благоустройство не может превышать уже существующие площади. Требования более мягкие, чем 30‑метровая зона, но в случаях, когда ручей пересекает участок посредине или протекает вдоль боковой линии, новое строительство на этом лоте становится практически невозможным. Цена таких объектов значительно ниже соседних, почти идентичных, но не попадающих под ограничения.
Любые работы в границах водоохранных зон потребуют дополнительных разрешений, получение которых не гарантировано. Покупатели с осторожностью относятся к подобным предложениям, особенно если речь идёт о дорогих многомиллионных объектах, на праве владения которых зарегистрированы запреты на использование части участка. Практика показывает, что природоохранные законы со временем ужесточаются, что также снижает привлекательность таких лотов.
Субъективно большинству людей нравится идея иметь собственный ручей на участке — это создаёт ощущение уединения, более глубокую связь с природой и элемент уникальности, особенно учитывая, что большинство наших ручьёв чистые и берут начало в горах. Eсли наличие ручья не ограничивает возможность застройки участка в пределах максимально допустимой жилой площади по зонированию, это становится дополнительным преимуществом. Но рыночная реальность иная: наличие водоохранной зоны, как правило, снижает стоимость земли из‑за ограничений на строительство и дополнительных регуляторных требований.
Уведомить покупателя о существовании ограничений, подключить при необходимости профильных специалистов и правильно оценить предлагаемый вариант — прямая обязанность риелтора, работающего с покупателем.
Предложенная уважаемым читателяминформация носит общий, ознакомительный характер и основана на многолетнем опыте автора в сфере недвижимости, включая сделки с объектами, имеющими различные виды ограничений пользования, о которых мои клиенты всегда в полной мере осведомлены до принятия окончательного решения.
