Положительное решение Верховного суда Британской Колумбии от 7 августа 2025 года об удовлетворении иска народа Cowichan о восстановлении прав владения 732 акрами земли в East Richmond вызвало обоснованное общественное беспокойство.
Юристы сходятся во мнении, что это решение является важным прецедентом, поскольку предыдущие дела о правах собственности аборигенов касались в основном земель Короны. Настоящее же решение открывает возможность для других коренных народов Британской Колумбии заявлять права на частные земли.
Для понимания возникшей проблемы следует кратко ознакомить читателя с системой прав собственности на недвижимость в нашей провинции.
Начнем. Законы о недвижимости (Real Property) в Британской Колумбии основаны на английском праве, действовавшем в 1858 году, когда территория современной провинции, включая земли коренных народов, была объявлена королевой Викторией колонией Crown Colony — территорией, управляемой непосредственно Великобританией. Эта правовая основа сохраняется по настоящее время.
Английское законодательство может изменяться и дополняться (что неоднократно происходило с 1858 года) провинциальными и федеральными актами. Однако неизменным остается базовый принцип: верховным собственником земли является Британская Корона, которая передала полномочия по распоряжению землей федеральному и провинциальному правительствам Канады.
Правительство Британской Колумбии, в свою очередь, передает права владения и использования земли частным лицам и компаниям в соответствии с принятым в 1970 году Законом о земле (Land Act).
Понятие «недвижимость» (Real Property) в Британской Колумбии включает земельный участок, все, что на нем построено или произрастает, а также четко определенные и зарегистрированные права владения и использования, которые переходят к новому собственнику при покупке.
Когда речь идет о «полном, неограниченном владении» недвижимостью, имеется в виду наиболее широкий объем прав, гарантированных частному лицу или компании — fee simple (freehold). Термин fee simple означает право передавать имущество наследникам по своему усмотрению, а freehold — отсутствие ограничения по сроку владения.
Собственник freehold/fee simple обладает максимально широкими правами: он может продавать, дарить имущество, закладывать его (mortgage), а также возводить на участке здания и сооружения.
До вышеупомянутого решения суда права зарегистрированного собственника в Британской Колумбии считались неоспоримыми (indefeasible). Покупатель мог полностью полагаться на то, что зарегистрированный владелец является законным собственником, а также на отсутствие незарегистрированных обременений.
Если право собственности было зарегистрировано незаконным путем, пострадавшая сторона не могла требовать возврата недвижимости у добросовестного приобретателя. Вместо этого действовал специальный государственный компенсационный фонд.
Существующая в провинции система регистрации прав на недвижимость (Torrens System) до недавнего времени считалась более надежной по сравнению с системами в других провинциях Канады, где сохраняются элементы традиционного английского права, допускающего восстановление утраченных прав собственности.
Решение по делу Cowichan внесло неопределенность в существующую систему землевладения. Суд постановил, что право собственности народа Cowichan продолжает существовать на землях, ранее переданных правительством частным лицам и компаниям в форме freehold/fee simple.
Это означает, что даже собственники, зарегистрировавшие свои права до возникновения претензий аборигенов, могут столкнуться с приоритетом прав коренного народа, отраженным в их титуле собственности.
Суд указал, что такие права могут сосуществовать. Иными словами, один и тот же объект недвижимости может одновременно находиться в частной собственности и в сфере прав коренного народа.
Верховный суд Британской Колумбии пришел к выводу, что действующее провинциальное законодательство не способно «исправить конституционный дефект» и в полной мере учесть права коренных народов, закрепленные в статье 35 Конституции Канады 1982 года.
Суд также отметил, что передача земли в частную собственность не аннулирует права аборигенов, поскольку правительство в свое время не урегулировало их юридически надлежащим образом.
Хотя решение не отменяет автоматически существующие частные права собственности, оно допускает возможность их ограничения или пересмотра в случае конфликта с приоритетными правами коренных народов.
Такая правовая неопределенность уже вызывает обеспокоенность у собственников недвижимости — как с точки зрения сохранности прав, так и в контексте стоимости объектов и условий кредитования.
Сегодняшние проблемы с правами владения 732 акрами земли появились в результате непредусмотрительных действий правительства, когда в далекие былинные времена чиновники пренебрегли своей обязанностью заключить четкие, юридически выверенные соглашения с народом Cowichan перед предоставлением прав владения землей третьим лицам.
Таким образом, не следует винить в создании этой ситуации коренных жителей нашей провинции, тем более что адвокат, занимающий должность главного юриста-консультанта народа Cowichan, носит имя не Монтигомо Ястребиный Коготь, а Дэвид Розенберг – у автора этой заметки даже есть кузен с такой фамилией.
Решение суда возлагает на правительство обязанность согласовать ранее предоставленные гарантии в рамках Torrens System с правами коренных народов применительно к примерно 150 объектам недвижимости. Это представляется крайне сложной задачей.
Последствия данного решения для рынка недвижимости пока остаются неопределенными, однако они неизбежны. Значительная часть объектов, оказавшихся в зоне спора, принадлежит иностранным инвесторам, что может повлиять на инвестиционную привлекательность региона Greater Vancouver.
Уже появляются сообщения о пересмотре банками условий финансирования недвижимости в затронутых районах.
По мнению специалистов, в первую очередь решение затронет собственников земель, находящихся в зонах неурегулированных территориальных претензий или в непосредственной близости к ним.
Следует помнить, что соглашения с каждым коренным народом носят индивидуальный характер и существенно различаются.
Например, Tsawwassen First Nation заключила с Короной современное соглашение — Финальное соглашение 2009 года, которое урегулировало существовавшие претензии, установило четкие границы земель и определило объем переданных прав. В связи с этим значительные изменения прав собственности в данном районе маловероятны.
К слову, Tsawwassen является привлекательным пригородом: здесь относительно доступные цены на недвижимость, океанские пляжи, развитая инфраструктура и качественная застройка.
Иная ситуация наблюдается в отношении земельных претензий Squamish Nation. С этим народом до настоящего времени не заключено всеобъемлющего соглашения о границах территорий. Их претензии охватывают значительные площади — от Whistler до Langley. Переговоры продолжаются, однако их исход остается неопределенным.
Правительство Британской Колумбии, федеральное правительство и город Ричмонд уже подали апелляцию на данное судебное решение. Генеральный прокурор провинции Ники Шарма отметила, что оно может иметь: «значительные непредвиденные последствия для института частной собственности в форме fee simple».
До настоящего времени решение суда не оказало заметного влияния на рынок недвижимости в пригороде Ричмонд. Продавцы сохраняют выдержку и спокойствие. Несмотря на поток негативных новостей и пессимистичные прогнозы отдельных аналитиков, динамика цен в этом муниципалитете остаётся сопоставимой с общей картиной по Большому Ванкуверу.
Объекты, расположенные в зоне приоритетных прав землепользования, признанных за коренным народом по решению суда, за последние пять месяцев не продавались. Поэтому делать выводы о влиянии судебного решения на стоимость таких участков пока невозможно — статистической базы просто нет. Однако по уровню запрашиваемых цен видно, что владельцы не стремятся избавляться от недвижимости по заниженной стоимости.
Представленная информация носит ознакомительный характер и не является юридической консультацией. В каждом конкретном случае рекомендуется обращаться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на праве недвижимости.
