Спрос и предложение являются основными факторами, регулирующими цены на рынке недвижимости Большого Ванкувера. Спрос определяется различными условиями: изменением состава и количества жителей, состоянием экономики, процентом банковской ссуды, политикой правительства. Особенность спроса на рынке недвижимости Большого Ванкувера —зависимость от экономического и политического положения в странах Юго-Восточной Азии.
Ограниченное количество участков земли под застройку оказывает влияние на предложение на рынке недвижимости Большого Ванкувера. Обрабатываемые земли находятся под контролем правительства провинции. Получение разрешения на строительство на землях, находящихся в сельскохозяйственном резерве — сложный и долгий процесс. На получение необходимых разрешений при строительстве новых объектов уходит определённое время. Новое строительство требует больших трудозатрат и обычно не успевает пополнять рынок в случае резкого увеличения спроса. Характерная особенность предложения на рынке недвижимости Большого Ванкувера — со снижением цен предложение сокращается. Владельцы на примере прошлых лет знают, что падение цен явление временное, стараются не продавать недвижимость до повышения цен на рынке. Рассмотрим одно из определений понятия “рыночная цена”, которым пользуются профессиональные оценщики недвижимости Большого Ванкувера:
Рыночная цена в данный момент времени — это обоснованно ожидаемая сумма, за которую недвижимость может быть реализована продавцом, готовым продать покупателю, желающему купить после достаточного времени пребывания недвижимости на рынке и соответствующей рекламы. Особенности этой формулировки:
- Цена связана с определённым моментом времени. С течением времени она может меняться в соответствии с изменениями рынка.
- Под “обоснованно ожидаемой” рыночной ценой подразумевается то, что покупатель обладает достаточными сведениями о состоянии рынка или пользуется услугами профессионала, а также продавец и покупатель не находятся под влиянием обстоятельств, требующих немедленной продажи.
- Недвижимость должна находиться на рынке определённое время для того, чтобы её успели “найти” потенциальные покупатели.
- Информация о продающейся недвижимости должна быть доступна покупателям,т.е. рекламироваться в газетах, интернете, выставляться агентом в профессиональную компьютерную сеть.
Потенциальному покупателю полезно иметь представление о ценообразовании на рынке недвижимости. Профессионалы пользуются отработанным методами определения рыночных цен. Познакомимся с этими методами ( в очень упрощённой форме). Существует несколько методов определения рыночной цены, каждый из которых применяется в зависимости от доступной информации и вида оцениваемой недвижимости:
- Cравнительный анализ — наиболее простой и точный метод базируется на сборе и анализе информации о недавних продажах, сходных по параметрам единиц недвижимости. Если, например, несколько квартир одного года постройки в одном районе, одинаковой площади и качества отделки недавно проданы за $100,000 каждая, то оцениваемая сходная квартира с большей вероятностью будет продана по той же цене. На практике продажи абсолютно одинаковых единиц жилья найти невозможно, можно подобрать продажи недвижимости со сходными характеристиками. Подбор и сопоставление требуют определённого уровня профессиональных знаний.
- Метод себестоимости предполагает, что рыночная цена покупаемой или продаваемой недвижимости не может превышать стоимости её замены на новое строение. Согласно этому методу, стоимость дома равна цене земельного участка плюс стоимости строительства и благоустройства. Износ строения должен быть определён и вычтен, если дом не новый, что является задачей довольно сложной. Этот метод обычно применяется при оценке относительно новых домов.
- Метод инвестмента — определение рыночной цены базируется на вычислении будущего дохода, который может извлечь владелец недвижимости. Метод используется, когда будущий доход может быть определён с относительной точностью, например, для оценки многоквартирных домов, сдаваемых в рент. Этот метод сходен со cравнительным и основан на анализе информации о недавних продажах единиц недвижимости со сходным доходом от рента и текущими расходами.
- Остаточный метод применим в случаях, когда недвижимость обладает скрытым потенциалом и в случае замены строения на данном участке или изменения использования недвижимости, например, переделки офисного здания в многоквартирное может принести владельцу более высокий доход. Оценить перспективу более выгодного использования недвижимости можно, задав вопрос: “Если существующее здание, предположим, разрушено пожаром, целесообразно ли строить такой же тип здания вместо него на данном участке земли?” Недвижимость со скрытым потенциалом, как правило, находится на границах участков с различными видами строений. Пример: отдельно стоящий старый дом с участком земли в районе многоквартирных застроек. При оценке более выгодного способа использования недвижимости необходимо убедиться в том, что проектируемые изменения не противоречат муниципальным и провинциальным законам. Остаточный метод применяется следующим образом: с помощью сравнения определяется вероятная цена при продаже проектируемого дома или комплекса, вычитаются затраты на строительство и благоустройство, а также ожидаемая прибыль; оставшаяся сумма является рыночной ценой участка земли.
Существует обширная информация о продажах, предложении, ценах на рент, стоимости строительства, доступная лицензированным агентам по продаже недвижимости. Профессионал определяет рыночную цену недвижимости с высокой степенью точности.
