Канадские законодательные акты о недвижимости предусматривают, что контракты, “касающиеся земли или передачи прав на землю”, имеют юридическую силу (т.е. их выполнение может быть предписано в судебном порядке) только в случае заключения таких контрактов в письменной форме. Это требование относится к контракту покупке/продаже недвижимости — «Contract of Purchase and Sale».
В Британской Колумбии существует стандартная форма соглашения о покупке/продаже недвижимости, составляемая с учётом особенностей провинциальной системы регистрации прав владения. При правильном заполнении и подписании сторонами, участвующими в сделке, стандартная форма становится контрактом, имеющим юридическую силу и надёжно защищающим интересы покупателя и продавца. Контракт о покупке/продаже недвижимости содержит:
- Имена сторон, участвующих в сделке, со стороны продавца имена и подписи всех зарегистрированных владельцев.
- Почтовый и юридический адрес продаваемой недвижимости.
- Цену — оплата производится деньгами, если в письменном виде контракт не предусматривает другие формы оплаты (например, автомобиль покупателя как часть цены — случай практически не встречающийся).
- В контракте о покупке/продаже недвижимости фиксируются, по взаимному соглашению продавца и покупателя, определённые даты. Соблюдение этих временных условий обязательно, нарушения дают право покупателю/продавцу расторгнуть контракт и требовать возмещения нанесённого ущерба:
- Дата завершения сделки — «Completion Date». В этот день право на владение недвижимостью регистрируется за покупателем, продавец получает оплату.
- День в который покупатель имеет право вступить во владение “физически” — «Possession Date», получает ключи и имеет право въехать в приобретённый дом или квартиру.
- «Adjustment Date» — дата, с которой новый владелец становится ответственным за оплату налога на недвижимость — «Property Tax», на содержание комплекса — в случае покупки квартиры, «townhouse», оплачивает городской налог за пользование сетями водопровода и санитарными сетями. Для удобства «Adjustment Date» обычно совпадает с «Possession Date».
- Залог — сумма, в которую владелец оценивает свой ущерб при невыполнении покупателем условий контракта, определяется взаимным соглашением покупателя и продавца. Закон не предписывает определённый размер залога, обычно агент, представляющий интересы продавца, рекомендует своему клиенту иметь залог, составляющий не менее 5% от продажной цены. В большинстве случаев, залог в виде гарантированного чека поступает на счет компании, представляющей интересы покупателя. В день заключения сделки эта сумма переводится, как часть первого взноса, адвокату (нотариусу) покупателя. Своевременное (дата и время указываются в контракте) внесение залога является обязательным условием соглашения.
- Квартиры, дома, «townhouses» обычно приобретаются с полным набором бытовых приборов. Всё что “прикреплено” — осветительные приборы, двери, полки, кухонные шкафы, зеркала, сантехнические приборы, обогревательные приборы — перечислены в стандартной форме контракта и переходят к новому владельцу. В контракт необходимо вписать “неприкреплённое” оборудование, входящее в цену покупки —холодильник, плиту, посудомоечную машину, стиральную и сушильную машины,шторы, жалюзи. По взаимному соглашению любая из единиц “прикреплённого” или “неприкреплённого” оборудования может быть исключена из стоимости покупки.
- Приобретаемый дом (квартира, «townhouse») в момент вступления покупателя во владение —«Possession Date» — должен быть в таком же состоянии, в котором покупатель видел его в определённый день, зафиксированный в контракте.
- Покупатель, по стандартным условиям контракта, получает «clear title» — право на владение, свободное от долгов и исков, зарегистрированных за недвижимостью.
- Покупатель становится ответственным за страховку недвижимости (наличие страховки — обязательное условие перевода ссуды) в 12.01 pm в день завершения сделки «Completion Date». В случае приобретения квартиры или «townhouse» выплаты по страхованию строения являются частью годового бюджета, ответственность за приобретение страхового полиса лежит на корпорации владельцев — «Strata Corporation». При покупке дома новый владелец должен сам позаботиться о приобретении страховки строения. Страховая компания до дня завершения сделки присылает адвокату (нотариусу) покупателя соответствующий документ о наличии страховки.
- Большинство заключаемых контрактов содержит дополнительные условия в пользу покупателя — «subjects» (например, получение финансирования, инспекция строения, проверка документов комплекса). Реже встречаются условия в пользу продавца, такие как одобрение сделки судом в случае судебной продажи. Рассмотрим случай, когда в контракте зафиксированы условия только в пользу покупателя. Условия перечисляются в дополнении к стандартной форме и являются частью контракта. Дата устранения условий устанавливается по взаимному соглашению покупателя и продавца. Продавец заинтересован в том, чтобы период времени на устранение условий был, как можно короче, так как за это время покупатель может отказаться от продолжения сделки, владелец не может продать недвижимость другой стороне. Если покупатель удовлетворён выполнением условий, то в указанный в контракте день (или до этого дня) он в письменном виде через своего агента уведомляет продавца об их устранении. После устранения условий контракт становится обязателен для обеих сторон. Теоретически, условия можно снимать по одному в разное время; на практике условия устраняются в один день.
- Информационный отчёт о состоянии недвижимости — «Property Condition Disclosure Statement» — документ, содержащий ответы продавца на вопросы о состоянии строения, правах владения, состоянии комплекса в случае покупки квартиры или «townhouse». Для того, чтобы информация о продаваемой недвижимости была выставлена в профессиональную компьютерную сеть, лицензированному агенту необходимо предоставить специальную форму этого документа, подписанную владельцем. Продавец имеет право не отвечать на все или часть поставленных вопросов — форма содержит “не знаю”, как вариант возможного ответа. В контракте покупки/продажи обычно указывается, что информационный отчёт прилагается к контракту и является его частью. «Property Condition Disclosure Statement» содержит полезную информацию, но не является гарантией от неприятных сюрпризов. На обратной стороне этого документа, содержащей пояснения и рекомендации продавцу и покупателю, несколько раз указывается на необходимость дополнительной проверки предоставленной информации. Ответственность за эту проверку лежит на агенте, представляющем интересы покупателя. Теоретически, в случае искажения продавцом предоставляемой информации, покупатель может требовать возмещения понесённого ущерба через суд.
Рассмотрим процесс переговоров о покупке/продаже на наиболее распространённом примере, когда интересы продавца и покупателя представляют разные компании. Агент, представляющий интересы покупателя, информирует своего клиента о рыночной цене недвижимости, на которой покупатель остановил свой выбор. Агент обязан сообщить своему клиенту всю известную информацию, которая может повлиять на принятие решения, объяснить процесс переговоров, рекомендовать необходимые дополнительные условия контракта. Следуя указаниям своего клиента, таким как предлагаемая цена, даты завершения сделки, размер залога и т.д., агент заполняет стандартную форму контракта о покупке/продаже. После того, как покупатель ставит нужные подписи, документ становится предложением — «offer». В предложении фиксируется дата и время, до которого оно остается в силе. Обычно агент покупателя представляет предложение продавцу, в присутствии агента продавца. Если продавец удовлетворён предложением, он ставит необходимые подписи и инициалы, контракт становится обязательным для обеих сторон (если контракт не содержит дополнительных условий — «subjects»). В большинстве случаев, начальное предложение не устраивает продавца. Продавец, проконсультировавшись со своим агентом, вносит определённые изменения в предложение (например, изменяется цена, дата, включённое в цену оборудование, сроки устранения дополнительных условий). Обратное предложение — «counter offer» возвращается покупателю. Этот процесс повторяется до тех пор, пока стороны не приходят к соглашению по всем пунктам котракта. Продавец и покупатель не обязаны отвечать на предложение или обратное предложение. Контракт не имеет юридической силы, если все внесённые в первоначальное предложение изменения не одобрены в письменном виде (проставлены соответствующие подписи) обеими сторонами, участвующими в сделке.
Для наглядности представим процесс покупки с завершением сделки в виде схемы:
Агент покупателя составляет предложение — «offer» и передаёт его продавцу. Время переговоров, количество предложений и контр-предложений не лимитировано.
Предложение принято. Все пункты контракта одобрены и подписаны продавцом и покупателем. Контракт содержит условия в пользу покупателя (время устранения условий зафиксировано).Время на устранение условий обычно 5-7 рабочих дней. Теоретически, при взаимном соглашении сторон (в письменном виде) этот промежуток времени может быть любой продолжительности или продлеваться по просьбе покупателя с письменного согласия продавца.
Покупатель удовлетворён выполнением условий, получил гарантийное письмо от финансового учреждения о предоставлении ссуды, удовлетворён результатами инспекции постройки и т. д. Дополнительные условия сняты. Внесён залог. Контракт обязателен для обеих сторон.
Промежуток времени между заключением контракта и завершением сделки лимитирован сроком, на который финансовое учреждение гарантирует покупателю определённую процентную ставку. За время между устранением условий и завершением сделки адвокат (нотариус) покупателя получает копию контракта, документ с условиями предоставления «mortgage». Адвокат составляет документ о взаимном расчёте покупателя и продавца, проверяет нет ли задолженностей перед корпорацией владельцев (для квартир и «townhouse»), составляет необходимые для регистрации документы. Обычно в последнюю неделю перед завершением сделки адвокат принимает покупателя для подписания бумаг и внесения необходимой суммы. Упрощённо, эта сумма состоит из цены покупки плюс дополнительные расходы минус сумма ссуды, минус внесённый залог.
«Completion Date»—недвижимость регистрируется за новым владельцем (покупателем). Продавец получает оплату. Промежуток в 1-2 дня между «Completion Date» и «Possession Date» рекомендуется, как страховка на случай, если оформление бумаг не завершено в «Completion Date». (рассмотрим пример, когда недвижимость не сдана в рент.)
«Possession Date» — новый владелец получает ключи и может распорядиться приобретённой недвижимостью по своему усмотрению.
