В Любом из районов Большого Ванкувера стоимость отдельного дома (на одну семью) намного выше, чем цена «townhouse» той же площади, возраста и качества отделки. Разница вцене объясняется стоимостью земельного участка. Разрешённая муниципалитетом плотность застройки — соотношение площади возведённых строений к площади участка земли, принадлежащего комплексу «townhouse» в 1.5-2 раза выше, чем у отдельного дома. Помимо цены, приобретение квартиры или «townhouse» имеет другие привлекательные стороны: за состоянием зданий обычно следит профессиональный менеджер, текущий ремонт производится за счет общего резервного фонда, многие комплексы имеют бассейны и помещения для занятий спортом.
К категории «townhouse» относятся различные виды строений — от отдельного дома на одну семью, построенного на участке земли, принадлежащем комплексу, до десятков жилых единиц, построенных в один ряд с общей крышей и общими боковыми стенами. В Большом Ванкувере к «townhouse» обычно относят жилое строение с отдельным наружным входом без соседей сверху и снизу. Разделение на категории квартира — «apartment» и «townhouse» условно. Права и обязанности владельца квартиры и владельца «townhouse» одинаковы и регулируются специальным законодательством — «Strata Property Act», вступившем в силу с июля 2000 года. Квартира или «townhouse» в Британской Колумбии имеют юридическое название «Strata Lot». Это название можно перевести как участок, соседствующий с другими участками. При знакомстве с правами владельца удобно пользоваться названием «Strata Lot», единым для квартир и «townhouse».
Согласно провинциальному законодательству, раздел вертикального пространства над определённым земельным участком на отдельные жилые единицы может производиться ещё до начала строительства. Хозяин проекта представляет в местный регистрационный офис план будущего здания с чётко очерченными границами каждого «Strata Lot». Обычно границы «Strata Lot» проходят по осям окон, стен, потолков и полов квартиры или «townhouse». После рассмотрения планов и получения соответствующих разрешений каждый «Strata Lot» регистрируется, как отдельная единица с указанием имени владельца и прав владения. Помимо прав на непосредственно принадлежащую ему площадь, владелец «Strata Lot» имеет права, сравнимые с правами владельца доли акций компании на участок земли, на котором построен комплекс, а также на территорию здания, находящуюся в общем пользовании — холлы, лифты, лестницы, спортивные помещения. За «Strata Lot» может быть зарегистрировано исключительное право на пользование общей площадью (пользуется только владелец «Strata Lot», ремонт и поддержание в хорошем состоянии производится за счёт бюджета комплекса) — это балконы, «patio», стоянки.
«Strata Lot» может принадлежать более, чем одному владельцу или компании. Это не означает, что все зарегистрированные владельцы могут проживать в принадлежащей им квартире или «townhouse» одновременно. Максимальное число жильцов обычно регулируется правилами комплекса. Все квартиры или «townhouse» комлекса составляют «Strata Corporation» —корпорацию владельцев, функции которой определены законодательством провинции. Каждый «Strata Lot», вне зависимости от площади, цены и количества владельцев, имеет один голос на общем собрании корпорации.
Общее собрание владельцев проводится, как минимум, один раз в год. На собрании рассматривается выполнение бюджета прошлого года, принимается новый бюджет, избирается совет комплекса. После принятия бюджета на общем собрании выплаты становятся обязательными для всех владельцев. Обычно выплаты производятся один раз в месяц и прямо пропорциональны отношению площади «Strata Lot» к суммарной площади всех «Strata Lots» комплекса. Упрощённо, чем больше площадь вашей квартиры или «townhouse», тем больше вы платите в бюджет.
Общее собрание «Strata Corporation» имеет право принимать дополнительные к провинциальному законодательству “внутренние законы”. Для принятия такого закона необходимо получить одобрение 3/4 голосов присутствующих на собрании владельцев. Внутренние законы — «by laws» могут ограничивать количество квартир, сдаваемых в рент, возраст жильцов, предписывать правила содержания животных на территории комплекса и т.п. Внутренние законы одинаково выполняются всеми жильцами, не противоречат законам провинции, не могут ограничивать права владельца на продажу и передачу квартиры в наследство.
Корпорация владельцев обязана выполнять следующие функции:
Поддерживать здания комплекса в хорошем состоянии, своевременно производить ремонт и замену оборудования.
Устанавливать годовой бюджет, необходимый для покрытия расходов корпорации.
Приобретать и своевременно возобновлять стра-ховку от пожара (обычно комплексы приобретают страховки на все случаи).
Устанавливать резервный фонд на непредвиденные расходы. Размер фонда должен составлять не менее 10% от годового бюджета.
Жизнь комплекса в промежутке между общими собраниями находится под контролем совета «Strata Council». Совет состоит из 3-7 членов, которые являются владельцами «Strata Lot», избирается на общем собрании сроком на один год. Работа его членов, в большинстве случаев, не оплачивается. Закон не предписывает частоту собраний совета корпорации, в больших комплексах собрания проводятся обычно раз в месяц, в меньших (10-20 единиц) могут не проводиться вовсе. Вопросы, рассматриваемые на собраниях «Strata Council» — выполнение бюджета, заявления от членов корпорации, контроль за ремонтными работами и т.п., фиксируются в письменном виде. Протоколы собраний доступны покупателю и дают (вместе с другой информацией, о получении которой должен позаботиться ваш агент) представление о состоянии комплекса. Совет имеет право нанимать профессионального менеджера, который обязан следить за поддержанием комплекса в хорошем состоянии и следовать указаниям «Strata Council».
Провинциальное законодательство защищает интересы отдельного владельца в той же степени, что и интересы корпорации. Если владелец «Strata Lot» считает, что действия корпорации ущемляют его права, он может жаловаться в специальный арбитражный суд. Существующее в Британской Колумбии законодательство позволяет комплексам нормально функционировать, разрешает возможные конфликтные ситуации.
С содержанием «Strata Property Act» можно познакомиться в Интернете по адресу: www.fic.bc.ca
