Законы о недвижимости — «real property» в Британской Колумбии приняты на основе английских законов, существовавших в 1858 году. Эта законодательная основа сохраняется до настоящего времени. Английское законодательство может быть изменено и дополнено (что с 1858 года делалось неоднократно) провинциальными и федеральными законодательными актами. Неизменным остается основной принцип — неограниченным владельцем земли, т.е. лицом, контролирующим кем и каким образом земля может использоваться, является Корона, в канадском варианте это федеральное и провинциальные правительства.
Правительство передает права на владение и использование земли частным лицам и компаниям. Понятие “недвижимость” — «real property» в Британской Колумбии включает в себя участок земли, всё, что построено или произрастает на участке, а также чётко определённые и зарегистрированные за участком земли права на владение и использование земли, переходящие при покупке к новому владельцу.
Когда идет речь о “владении” недвижимостью, подразумевается самый широкий набор прав, гарантированных правительством частному лицу или компании — «fee simple», имеющий второе название «freehold». Юридический термин «fee simple» означает, что владелец может передавать свои права наследнику по своему выбору. Если владелец не оставляет завещания, то недвижимость переходит к ближайшему родственнику. Родственник, имеющий приоритетное право на наследование, определяется в соответствии с законодательством провинции. В случае, если завещание не оставлено и родственники в течение определённого времени не найдены, недвижимость переходит к Короне — правительству Британской Колумбии. Второе название «freehold» означает, что время владения землёй не ограничено. Владелец «freehold»/«fee simple» может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению — продать, подарить, взять ссуду под залог недвижимости — «mortgage», возводить на участке строения (в соответсвии со строительными правилами). Закон предусматривает возможность частичной передачи прав, например, предоставление владельцу соседнего участка права прохода. Возможна полная передача прав владения на время, например, сдача участка в долгосрочную аренду — «lease».
Законы о наследовании имеют самое прямое отношение к поискам «горячих» сделок. Estate Sale — продажа недвижимости наследниками (часто по решению суда, вынесшего постановление о продаже после рассмотрения взаимных претензий наследников), а также B.C. Public Guardian and Trustee Sale — случай продажи государственным исполнителем при отсутствии наследников, могут быть очень выгодны покупателю ( в первую очередь — из-за временных рамок, в которые поставлены продавцы ).
Владелец «freehold»/«fee simple» имеет определённые обязанности перед Короной (федеральным и провинциальным правительствами). Это уплата налога на недвижимость, использование земли в соответсвии с предписаниями муниципалитета для данного района города, выполнение строительных норм при возведении строений. Правительство оставляет за собой право на конфискацию недвижимости, например, для расширения автомагистрали (с полной компенсацией владельцу) или за неуплату налогов (естественно, без компенсации).
В Британской Колумбии введена система регистрации прав собственности на недвижимость, находящаяся в ведении правительства провинции. Территория Британской Колумбии разделена на шесть регистрационных округов. В офисе каждого из округов зарегистрированы все единицы недвижимости, находящиеся на его территории, с указанием имени владельца, юридического адреса (который отличается от почтового и напоминает координаты на карте) и прав владения, закреплённых за участком. В офисе округа по взаимному соглашению владельца и лица, предоставляющего заём, могут быть зарегистрированы ссуды, полученные под залог недвижимости — «mortgage». Владелец соглашения об аренде недвижимости на срок более трёх лет также имеет возможность регистрации своих прав.
Оформление и регистрация перехода прав владения к покупателю осуществляется лицензированными адвокатами или нотариусами. При покупке будущий владелец получает право на владение, свободное от долгов продавца— «mortgage». Иногда по договорённости с продавцом с разрешения финансового учреждения покупатель “переводит” на себя уже зарегистрированную за приобретаемой единицей недвижимости ссуду. К новому владельцу переходят определённые обязательства, закреплённые за участком: права прохода и ограничивающие соглашения. Право прохода, в большинстве случаев, закреплено за муниципалитетом и позволяет обслуживать транзитные коммуникации. Ограничивающие соглашения могут регулировать строительство на участке или запрещать использование земли определённым образом.
Недвижимость может принадлежать более, чем одному владельцу или компании. В подобных случаях владельцы по своему выбору могут быть зарегистрированы как «joint tenants», т.е. каждый из совладельцев имеет неразделённые права, владеет недвижимостью “целиком”. Вторая возможность регистрации — «tenants in common», когда каждому из владельцев принадлежит определённая доля. Особенность «joint tenancy» состоит в том, что в случае смерти одного из владельцев, недвижимость без завещания остаётся за совладельцами. В случае регистрации «tenants in common» каждый из совладельцев может завещать свою долю наследнику по своему выбору. При оформлении сделки необходимо проконсультироваться с адвокатом, представляющим ваши интересы, о возможностях регистрации и необходи-мости оформления завещания.
По закону Британской Колумбии права владельца после регистрации в офисе соответствующего округа неоспоримы — «indefeasible». Покупатель может полностью положиться на то, что зарегистрированный владелец является законным владельцем, а также на то, что за приобретаемой единицей недвижимости нет долгов, исков, прав, кроме тех, которые зарегистрированы на момент перехода к новому владельцу. Если продавец зарегистрировал свои права на владение недвижимостью незаконным путем, пострадавшая сторона не может требовать возврата потерянных прав у нового владельца. Существует специальный правительственный страховой фонд, выплачивающий полную компенсацию пострадавшему. Существующая в Британской Колумбии система приобретения недвижимости является более защищённой, чем в других провинциях Канады, придерживающихся неизменённого английского законодательства, по которому владелец, потерявший недвижимость в результате незаконных действий, может восстановить свои права.
Законодательство Британской Колумбии о недвижимости имеет более, чем вековой опыт применения, хорошо развито и надежно охраняет интересы владельцев. Процесс покупки/продажи недвижимости детально отработан и обеспечивает высокий уровень безопасности.
