Hедвижимость в Большом Ванкувере предлагается и реализируется по высоким, в сравнении со средним доходом населения, ценам. Большинство потенциальных покупателей не имеет достаточных средств для выплаты полной цены приобретаемой недвижимости и обращается в финансовые учреждения или к частным лицам за долгосрочным кредитом. Приобретая право на владение недвижимостью, покупатель одноразово платит определённую сумму за возможность получения дохода в течение длительного времени. Как ожидаемая прибыль может рассматриваться доход от сдачи, плата за рент, которую владелец сохраняет, возможность перепродать недвижимость по более высокой цене. Кредит на покупку недвижимости можно рассматривать, как перевод покупателю его будущих сбережений. После получения кредита, покупатель возвращает полученную сумму плюс оплату за пользование занятыми деньгами — «interest». «Interest», по сути, это оплата за возможность приобретения недвижимости “сегодня”, а не в будущем, когда удастся накопить полную сумму.
Приобретая недвижимость, покупатель обычно занимает сумму, исчисляемую десятками и сотнями тысяч. С точки зрения кредитора разумно иметь определённый залог, гарантирующий возврат ссуды и «interest». В случаях, когда гарантией возврата займа будет служить залог права на владение недвижимостью, ссуда носит название «mortgage».
Юридически, «mortgage» — право на недвижимость, зафиксированное в виде контракта, как гарантия ссуды, данной кредитором должнику. В Британской Колумбии, использующей централизованную систему регистрации прав владения недвижимостью, все «mortgage» регистрируются в государственном учреждении —«Land Title Office», как обязательства владельца недвижимости. Заёмщик сохраняет за собой право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, его имя продолжает оставаться на титуле, как имя законного владельца, но любая сделка в отношении недвижимости с зарегистрированным «mortgage» проходит с учетом интересов кредитора.
Разница между рыночной ценой недвижимости и зарегистрированным «mortgage» носит название «owner’s equity» — переведём это как “доля владельца”. Владелец может получить второй (третий…) «mortgage» под разницу между рыночной ценой недвижимости (определяемой в момент обращения за ссудой оценщиком кредитора) и уже зарегистрированными ссудами. Кредитор, зарегистрировавший «mortgage» первым (имеется в виду время регистрации в «Land Title Office», а не время подписания контракта с заёмщиком) имеет приоритетное право перевести недвижимость на своё имя, в случае невыполнения должником обязательств по заключённому контракту. При этом кредитор не должен выполнять обязательства по ссудам зарегистрированным позже. Риск, который берет на себя кредитор, представляющий второй (третий…) «mortgage», намного выше, поэтому такие ссуды предоставляются под более высокий процент.
Существуют федеральные и провинциальные законодательные акты, регулирующие отношения кредитора и должника, страхование ссуд под залог недвижимости, порядок начисления процентных ставок — «interest rate». Часто законодательные акты дополняют друг друга. Например, федеральный акт — «Interest Act» не ограничивает процентную ставку —«interest rate», в то же время уголовное законодательство — «Criminal Code», предусматривает наказание за начисление годовой процентной ставки выше 60% на любые виды ссуд, включая «mortgage». Законодательный акт Британской Колумбии о защите потребителя —«Consumer Protection Act» даёт право суду освободить должника от обязательств по ссуде (чаще всего от выплаты чрезмерно высокого «interest») в случаях, когда с точки зрения суда условия ссуды “несправедливы”. При возникающих неясностях или в конфликтных ситуациях необходимо обращаться за советом к юристу, специализирующемуся в этой области.
Финансовые учреждения придерживаются определённых правил при рассмотрении обращений о предоставлении ссуды на покупку недвижимости. Эти правила — «policy» у разных финансовых учреждений сходны, но не одинаковы, их рамки довольно растяжимы. Ссуды под залог недвижимости, предназначенной для собственного проживания покупателя, называются «residential mortgage». К этой категории относятся дома, «townhouses», квартиры. Кредитор, рассматривающий обращение о предоставлении «residential mortgage» определяет максимальную сумму ссуды, выплаты по которой могут гарантироваться личным доходом покупателя. Теоретически (практика отличается от теории), правила большинства финансовых учреждений предусматривают, что расходы семьи на жильё не должны превышать 32% общего семейного дохода до налогообложения. К расходам на жильё относят выплаты по «mortgage», налог на недвижимость, расходы на отопление. Обычно к жилищным расходам прибавляется 50% от суммы постоянных выплат в бюджет комплекса в случае приобретения «townhouse» или квартиры. Расходы семьи по погашению всех ссуд (включая студенческие ссуды, «line of credit» и т.п.) называются «Total Debt Service», переведём это, как суммарные расходы по ссудам. «Total Debt Service» не должен превышать 40% от годового дохода семьи до уплаты налогов.
Финансовое учреждение (с письменного согласия покупателя) проверяет его кредитную историю и источники дохода. Нужно быть очень осмотрительным, предоставляя информацию финансовым учреждениям. Банки не обмениваются информацией о своих клиентах, но хранят её длительное время. Неправильно оформленное обращение, разосланное по всем известным адресам, в надежде, что “где-то получится”, может закрыть вам доступ к финансированию на долгое время. В большинстве случаев, финансовое учреждение заказывает оценку недвижимости сотрудничающей с ним компании. Положительная оценка недвижимости и предоставление ссуды не означает автоматически, что вы приобретаете недвижимость по “хорошей” цене и застрахованы от непредвиденных расходов на ремонт в ближайшем будущем. Проверка и анализ документов комплекса — прямая обязанность вашего агента.
«Residential mortgages», предоставляемые финансовыми учреждениями, должны быть застрахованы, если первый взнос покупателя «down payment» составляет менее 20% от стоимости покупки. Данное условие не распространяется на частных кредиторов. Большинство страховок гарантируется федеральным учреждением — «Canadian Mortgage and Housing Corporation» (C.M.H.C.), существуют частные компании, занимающиеся страхованием «mortgage». Страховка гарантирует кредитору возврат ссуды, невыплаченного «interest», судебных расходов в случае невыполнения должником взятых перед финансовым учреждением обязательств.
Покупатель одновременно обращается за получением ссуды и страховки. Если оба обращения одобрены, финансовое учреждение переводит покупателю ссуду, необходимую для покупки, и выплачивает страховой компании одноразово полную сумму страховки. Сумма страховки прибавляется к ссуде на тех же условиях, что и основная сумма — тот же %, условия выплаты, срок договора.
Пример начисления страховой премии:
| Цена квартиры | $100,000 |
| Взнос покупателя (5%) | $5,000 |
| Сумма ссуды | $95,000 |
| Страховка при 5 % составляет 2.75% от суммы ссуды | $2.612 |
| Сумма зарегистрированного «mortgage» | 97,612 |
Cтраховая компания рассматривает обращение покупателя независимо от финансового учреждения, пользуясь собственными, часто более жёсткими критериями. С увеличением первого взноса покупателя, страховые компании считают ссуду менее рискованной, размер страховой премии уменьшается.
Подробную информацию о страховании ссуд вы можете получить в финансовом учреждении или по адресу: www.cmhc-sche.gc.ca
Приобретаемый дом может иметь дополнительную квартиру с отдельным входом, кухней и ванной комнатой. Сдача в рент такой квартиры приносит дополнительный доход владельцу. Если квартира “встроена” c разрешения муниципалитета, то финансовые учреждения и страховые компании рассматривают поступления от рента как дополнительный семейный доход. В большинстве случаев, такие квартиры построены без соответствующего разрешения — «unauthorized accommodation» и не соответствуют официальному зонированию, т.е. их легализация в будущем маловероятна. Теоретически, в любой момент, после официальной жалобы соседей в муниципалитет владелец может получить предписание о закрытии квартиры и выселении жильцов; на практике такие случаи крайне редки. Рент, полученный от “неразрешенной” квартиры, не рассматривается, как дополнительный доход страховыми компаниями и подавляющим большинством финансовых учреждений.
Самый распространённый план погашения «mortgage» — схема постоянных выплат — «constant payments», при которой ссуда погашается одинаковыми периодическими выплатами в течение определённого промежутка времени —«amortization period». Сумма каждой выплаты состоит из начисленного «interest» за определённый период, например, если выплаты производятся один раз в месяц, то «interest» начисляется за месяц, плюс возврат самой ссуды — «principle reduction». Начальные выплаты состоят, в основном, из «interest» с небольшой долей «principle reduction». Постепенно, с каждой выплатой ссуда погашается, баланс ссуды, на который начисляется «interest» за каждый последующий период становится меньше, доля «principle reduction» в выплатах растёт. Обычно для расчётов принимается период полной амортизации — 25 лет (300 помесячных выплат). С 2006 года некоторые банки предоставляют ссуды с периодом амортизации до 40 лет.
Договор с финансовым учреждением заключается на более короткий срок — очень редко более, чем на 5 лет, срок договора называется «mortgage term». По истечении срока договора владелец недвижимости возобновляет договор о финансировании оставшегося непогашенным баланса ссуды с тем же финансовым учреждением на новых условиях — процентная ставка, срок договора, период амортизации или заключает договор с новым кредитором.
В поледние годы получили распространение ссуды с меняющимися процентными ставками («variable rates»). У таких ссуд процентная ставка на срок договора между кредитором и клиентом («mortgage term») “привязана” к текущему ссудному банковскому проценту («prime rate»), одинаковому в определённый момент времени для большинства канадских банков. Выплаты по ссуде могут меняться с изменением «prime rate». Кредиторы гарантируют на срок договора с клиентом процент, который обычно ниже «prime rate». У клиента остаётся право изменить условия ссуды на фиксированный процент в любое время срока договора. Предложения программ с «variable rates» постоянно обновляются.
Иногда должник хочет погасить ссуду до окончания договора с финансовым учреждением. Большинство договоров предусматривает такую возможность при условии выплаты штрафа — «penalty». Обычно штраф — это «interest» за 3 месяца. Если на день досрочного погашения ссуды «mortgage rate» ниже, чем в договоре и кредитор не может инвестировать возвращенную сумму под тот же или более высокий процент, многие договора содержат условия, обязывающие должника компенсировать финансовому учреждению потерянную прибыль — разницу в «interest» до конца срока договора. Некоторые «mortgage contracts» разрешают внесение должником определённых дополнительных сумм в течение срока договора с финансовым учреждением. Это могут быть одноразовые платежи (редко более 20% в год от суммы ссуды) и/или возможность внесения раз в месяц (неделю, две недели — в зависимости от плана выплат) дополнительного платежа, максимальный размер которого равен обычной выплате, минимальный — $100-$200. Дополнительный платеж уменьшает баланс ссуды, на который начисляется интерес за последующий период (например за следующий месяц при помесячной схеме оплаты). В следующем платеже вырастает (по сравнению с обычной схемой) доля отдачи долга — «principle reduction» и уменьшается доля оплаты за пользование ссудой — «interest». Предоставляемые финансовыми учреждениями возможности дополнительных взносов дают возможность ускоренного погашения ссуды. В простой форме — чем дольше вы пользуетесь занятой суммой, тем больше «interest» отдаёте. Банки не остаются “в убытке” – чем быстрее вы отдаете занятые деньги, тем выше безопасность ссуды, вносимые дополнительные суммы тут же ссужаются под процент другим заёмщикам. Приведём примеры ускоренного погашения ссуды:
Покупатель приобрел квартиру и имеет ссуду $100,000, «amortization period» 25 лет, term – 5 лет, rate – 6.5 %. Месячные выплаты составят $669.82. Т.е., выплачивая по этой схеме $669.82 каждый месяц, владелец погашает ссуду за 25 лет (300 месячных взносов). Общая сумма выплат составит — $669.82×300 (месяцев) = $200,946. Владелец сдал квартиру в рент, получает (после уплаты дополнительных расходов) “чистыми” $800 и решил вносить (с разрешения банка) эту сумму каждый месяц. Предположим, процентная ставка останется без изменений и ссуда будет продлеваться на первоначальных условиях. В этом случае владелец погашает ссуду за 17 лет и 3 месяца. Выплачивается: $800×207 = $165,600. Экономия составит $35,346.
Cокращение срока выплат возможно при переходе на “ускоренную” двухнедельную — «bi-weekly» систему выплаты. По этой системе заёмщик за 2 двухнедельных платежа (28 дней) вносит сумму равную месячному (31 день) платежу при обычной помесячной схеме. За год “набегает” два дополнительных двухнедельных платежа. Простой переход на двухнедельную оплату (когда ваш месячный платёж делится на 31 день и умножается на 14 дней) не приносит экономии.
Возьмём те же $100,000, 6.5% в год, 25 лет «amortization period». Предположим, условия ссуды не будут меняться на протяжении всего времени её погашения, на практике срок договора с финансовым учреждением редко превышает 5 лет. Не будем утомлять читателя арифметикой, сообщим результат перехода на “ускоренную двухнедельную” схему выплат. При выплате $669,82 (месячный платёж по обычной схеме)/2 = $334,91 каждые 14 дней ссуда будет погашена за 20,8 лет вместо 25 лет. Каждый год в течение 20.8 лет заёмщик будет вносить на один месячный платёж больше.
Финансовые учреждения, в большинстве случаев, могут менять системы выплат по желанию заёмщика, количество таких “переключений” не лимитируется.
Мои услуги по организации финансирования для клиентов, приобретающих недвижимость с моей помощью, бесплатны.
Я пользуюсь услугами брокеров, имеющих многолетний опыт работы на финансовом рынке Большого Ванкувера. Во многих случаях оплата услуг брокера или банковского работника зависит от того, под какой процент и на какой срок клиенту будет предоставлена ссуда. Я регулярно получаю информацию о предложениях на финансовом рынке и слежу за тем, чтобы мои клиенты получали ссуды на самых выгодных условиях. Мои клиенты всегда имеют возможность выбора между самыми выгодными для них, а не для финансового учреждения или посредника, программами.
