Приобретение недвижимости связано с дополнительными (сверх цены покупки) расходами. Рассмотрим расходы при покупке Residential Property – домов, квартир, townhouse. Статьи расходов для этих категорий недвижимости приблизительно одинаковы.
Услуги адвоката (legal fee).
Услуги адвоката (нотариусa) по переводу прав владения, регистрации mortgage за новым владельцем, включая оплату услуг Land Title Office — ~$850 -$900.
Налог на продажу недвижимости (Property Transfer Tax)
Провинциальный, взимаемый правительством В.С. налог на переход прав на
недвижимость новому владельцу.
Составляет 1% на первые $200,000,
2% от $200,000 и до $2,000,000 включительно,
3% от $2,000,000 и до $3,000,000,
5% от суммы более $3,000,000 (с 21 февраля 2018 года).
Например, сумма Property Transfer Tax при покупке жилья ценой $300,000 составит $2,000 (1% от $200,000) + $2,000 (2% от “оставшихся” $100,000) = $4,000.
При выполнении определенных условий покупатель освобождается от уплаты этого налога. Специальная форма уплаты PTT ( освобождения от PTT), содержащая необходимую информацию о покупателе и приобретаемой единице недвижимости заполняется адвокатом (нотариусом) и подписывается будущим владельцем.
Покупатель освобождается от уплаты налога на продажу недвижимости, если:
- Покупатель ко дню завершения сделки (Completion Date) имеет статус Landed Immigrant или Canadian Citizen,
Проживает в Британской Колумбии 12 месяцев без перерыва, или заполнял налоговую декларацию в Британской Колумбии минимум 2 раза за последние шесть лет до приобретения недвижимости. - Покупатель не владел residential property в Канаде или в любой другой стране.
Отсюда название “First Time Buyer” – покупающий впервые. - Недвижимость используется как основное место проживания владельца.
- В Районе Большого Ванкувера цена покупки не должна превышать $500,000. В ценовом промежутке от $500,000 до $525,000 налог пропорционально растёт от нуля до полной суммы $8,500. Для наглядности приведём сумму налога в следующей таблице:
$500,000.00 $0.00
$501,000.00 $320.80
$502,000.00 $643.20
$503,000.00 $967.20
$504,000.00 $1,292.80
$505,000.00 $1,620.00
$506,000.00 $1,948.80
$507,000.00 $2,279.20
$508,000.00 $2,611.20
$509,000.00 $2,944.80
$510,000.00 $3,280.00
$511,000.00 $3,616.80
$512,000.00 $3,955.20
$513,000.00 $4,295.20
$514,000.00 $4,636.80
$515,000.00 $4,980.00
$516,000.00 $5,324.80
$517,000.00 $5,671.20
$518,000.00 $6,019.20
$519,000.00 $6,368.80
$520,000.00 $6,720.00
$521,000.00 $7,072.80
$522,000.00 $7,427.20
$523,000.00 $7,783.20
$524,000.00 $8,140.80
$525,000.00 $8,500.00
Лица, не имеющие Канадского гражданства, или же Permanent Resident статус с 2018 обязаны уплатить 20% дополнительный налог на вступление во владение ( Additional Property Transfer Tax for Foreign Entities & Taxable Trustees) в следующих районах Британской Колумбиии —
Capital Regional District, Fraser Valley Regional District, Greater Vancouver Regional District, Regional District of Central Okanagan, Regional District of Nanaimo. Существует система скидок и полного освобожденияот оплаты этого налога.
С 2017 введена система освобождения от оплаты Property Transfer Tax при приобретении жилья ценой до $750,000 в новостройках.
Выполнение этих условий контролируется провинциальным налоговым учреждением, имеющим право получать информацию от Motor Vehicle Вranch B.C. Hydro, Land Title Office, кредитных агенств. Штраф за предоставление заведомо неправильной информации может доходить до двойного размера “обычной ” суммы Property Transfer Tax.
Предлагаемая информация о Property Transfer Tax носит ознакомительный характер. Подробную официальную информцию вы можете получить от Tax Program Administrator по телефону Toll Free:
1 888 355-2700
Email:ov.bc.ca/propertytransfertax
Взаимный расчет покупателя и продавца по налогам на недвижимость (Property Tax) и плате за муниципальные услуги – холодная вода, санитарные сети (utilities)
В районе Большого Ванкувера право на сбор налога на недвижимость принадлежит муниципалитетам, налог вносится не позднее определённой даты (в большинстве городов это 4 июля) за текущий календарный год. Даты оплаты Property Tax и Utilities могут быть разными. Адвокат (нотариус) покупателя получает подтверждение уплаты (или неуплаты) Property Tax и Utilities от адвоката продавца. Если налоги не уплачены, покупатель получает кредит от продавца — покупатель платит меньше на размер суммы налога на недвижимость + utilities с первого января текущего года до момента завершения сделки), а потом рассчитывается с муниципалитетом за целый год. Если налог и utilities оплачены, покупатель возвращает продавцу соответствующую сумму с момента заключения сделки до 31 декабря текущего года. Звучит запутанно, но на практике, когда соответствующие каждому отдельному случаю расчёты сделаны на бумаге – просто и понятно.
Расходы банка на оформление ссуды (additional charges).
Иногда финансовые учреждения предлагают заёмщику оплатить расходы по оформление ссуды, банковской оценке приобретаемой недвижимости, предоставить план участка и постройки (survey). Сумма этих расходов для разных финансовых учреждений различна и составляет $300 -$600.
Взаимный расчёт покупателя и продавца по выплатам в бюджет комплекса (maintenance fee, assessments).
Плата в бюджет комплекса на текущие расходы, страховку и отчисления в резервный фонд обычно вносится не поздже 1 числа за последующий месяц. Покупатель возвращает продавцу соответствующую сумму за время с момента завершения сделки (completion date) до конца месяца. Продавец оплачивает полную сумму дополнительных к бюджету расходов (например, незапланированный ремонт крыши), которые одобрены на общем собрании. Это условие необходимо зафиксировать в контракте покупки/продажи. Адвокат покупателя запрашивает и получает от корпорации владельцев подтверждение уплаты долгов, числящихся за квартирой или townhouse. Корпорация владельцев требует оплату за предоставление этого документа, цена этой услуги колеблется в пределах $20 – $70.
Подтверждение наличия страховки – (insurance binder)
Адвокат запрашивает и получает подтверждение наличия страховки постройки – обязательное условие получения ссуды. Цена услуги не фиксирована, обычно это ~ $50.
Инспекция постройки (home inspection).
Инспекция постройки, по желанию покупателя, проводится строительным инспектором. В Британской Колумбии существует системa лицензирования лиц, проводящих строительные инспекции при покупке/продаже недвижимости. Покупатель имеет полную свободу выбора специалиста в этой области. Оплата этой услуги зависит от типа строения, возраста и площади. За инспекцию дома площадью около 3,000 sq. ft профессионал попросит ~ $700
GST на новое строительство.
Если покупатель приобретает новое, ранее не принадлежавшее другому лицy, строение, он должен уплатить GST. Существует система скидок с обычного размера GST – 5%, которая зависит от цены покупки. В районе Большого Ванкувера сумма GST часто включается в цену покупки по взаимному соглашению покупателя и продавца.
Владелец residential property имеет постоянные расходы — ежемесячные, ежедневные, оплата которых обязательна. К постоянным обязательным расходам относятся:
Property Tax – налог на недвижимость.
Взимается муниципалитетом один раз в году за календарный год, в Ванкувере – (City of Vancouver) – 2 раза в год. Налог на недвижимость прямо пропорциoнален рыночной цене постройки и земли. Система работает следующим образом: в июлe В.С. Assessment Authority оценивает недвижимость, базируясь на анализе продаж за текущий год, в начале следующего года оценка рассылается владельцем (владелец имеет право оспаривать оценку). Бюджет города + федеральные и провинциальные расходы распределяются в соответствии с оценкой недвижимости. Владелец уведомляется о сумме и последней дате, до которой должен её внести. Размер Property Tax может колебаться, обычно это плюс (реже минус) 2% — 5% в разные годы.
Существует система освобождения от оплаты Property Tax и различных скидок для определенных категорий населения (пенсионеры, инвалиды) и категорий недвижимости (фермы, школьные земли). Владелец Residential Property не пенсионного возраста, использующий принадлежащую ему недвижимость для собственного проживания получает ежегодную скидку (при государственной оценке недвижимости до $1,650,000) $570 от правительства провинции — Home Owner Grant. Существуют дополнительные условия – сумма Property Tax не может быть менее $350. Например если Property Tax составляет $700, владелец недвижимости вносит не менее $350, т.е. “использует” только $350 предостовляемого ему HOG).
Муниципальные услуги (utilities).
Владелец оплачивает ежегодно муниципалитету определённую фиксированную сумму за пользование сетями холодной воды, санитарными сетями, переработку мусора и т. д. В некоторых городах оплачивается вместе с Property Tax, в некоторых (Surrey, Richmond) – отдельно в начале года. Обычно агент покупателя выясняет сумму этих дополнительных расходов. Любой муниципалитет с готовностью предоставляет эту информацию по телефону.
Страховка (insurance).
Наличие страховки – необходимое условие получения ссуды от финансового учаеждения. Обычно обязательна страховка пожара, в интересах владельца иметь полную страховку, покрывающую любые возможные случаи. У владельца есть возможность разбить оплату страховки помесячно. В случае приобретения Strata Property оплата страховки здания входит в ежемесячные выплаты в бюджет комплекса.
Выплаты в бюджет комплекса (maintenance fee).
Общее собрание владельцев на обязательном ежегодном собрании принимает большинством голосов расходные и доходные статьи корпорации владельцев на будущий бюджетный год ( часто бюджетный год не совпадает с годом календарным). После принятия бюджета на общем собрании выплаты становятся обязательными для всех владельцев. Обычно, выплаты производятся один раз в месяц и прямо пропорциональны отношению площади квартиры к суммарной площади всех квартир комплекса — чем больше площадь вашей квартиры или «townhouse», тем больше вы платите в бюджет. Из постоянных расходов эта категория может колебаться в различные бюджетные годы в зависимости от состояния комплекса и изменений цен на газ и электроэнергию.
